在不動產的傳承中，買賣、贈與和繼承方案的稅務影響至關重要。本文將實際舉例，深入探討這三種傳承方式在土地增值稅及房地合一稅務差異，以幫助您在不動產傳承規劃時有更全面的了解。

一、買賣方式：
假設A先生以「親屬買賣」的方式將房地轉移給兒子，價格為1,000萬元。在這種情況下，A先生需要支付土地增值稅。若選擇「一般」稅率，土地增值稅為50萬元；若選擇「自用」一生一次優惠稅率，土地增值稅為20萬元。然而，A先生的兒子日後若出售該房地，需申報房地所得稅，取得成本為1,000萬元。買賣方式的取得成本較高，未來出售時需繳納的房地合一稅就較贈與方式低。

二、贈與方式：
假設A先生以「贈與」方式移轉房地給兒子，需繳納贈與稅。若該房地公告及評定現值為200萬元，未超過免稅額244萬元，則免繳贈與稅。但未來兒子出售房地時，因贈與的取得成本是以公告現值計價(因取得成本200萬元)，買賣則以市價(取得成本1000萬)，兩者取得成本不同之下，贈與會造成未來出售時衍生高額房地合一稅。此外，A先生需支付土地增值稅，但無法選擇自用優惠稅率稅金(20萬)，只能選擇一般稅率稅金(50萬元)。

房地合一稅：105年開始實施的房低合一稅，是將房地稅賦合併計算，而計算方式是[成交價-(取得成本+相關費用)-土地漲價總數額]x規定稅率，所以透過贈與而來的房地，因為取得成本低，未來在轉賣時可能要繳交高額房地合一稅。
 

房地合一稅率簡表
持有期間	稅率
1年以內	45%
1年以上，未逾2年	35%
2年以上，未逾10年	20%
10年以上	15%
實際居住６年以上，自住設戶籍	自用稅率10%，免稅額400萬

三、繼承方式：
假設A先生過世，其房地由兒子繼承。在繼承不動產時，免繳土地增值稅，但需繳遺產稅。遺產總額有多項免稅額和扣除額，使得遺產稅負擔相對較低。然而，繼承過程可能較為繁瑣，需依法辦理遺產繼承手續。若有多位繼承人，可能產生繼承時的糾紛，所以建議提前進行遺產規劃。而因為用繼承方式規劃的缺點，就是無法指定要給哪個子女，所以如果想把不動產留給特定繼承人，就必須在不侵犯特留分的前提下，用遺囑方式指定。


透過以上實例分析，我們總結如下：
買賣方式：優點是取得成本較高，未來出售時需繳納的房地合一稅可能較低；缺點是要規畫完整資金流向，且仍需支付土地增值稅。
贈與方式：優點是無需資金流向，贈與有免稅額；缺點是取得成本較低，未來出售時可能需繳納較高的房地合一稅。
繼承方式：的優點是免繳土地增值稅，且遺產稅負擔相對較低；缺點是繼承過程較為繁瑣，且若有多位繼承人會擔心未來糾紛。

書衛地政士在很多規劃案例經驗中發現，每個財產和家庭狀況皆不同，最適合的傳承方式也有所不同，所以規劃上除了法律、稅務分析外，更要衡量家庭成員間關係與情感因素一併分析，有需要評估，可以與書衛地政士事務所聯係，讓我們聽聽你們家傳承的故事，給您最完善的建議。