若你是已購買第二屋族、從事不動產相關產業從業人員、換屋族、首購族或是有房一族對於房市政策關心的人可以看看~
央行第六次信用管制，針對不動產放款，調降自然人特定地區（六都加上新竹縣市）第2戶購屋貸款，最高成數上限為6成，且調升新台幣存款準備率0.25個百分點，雖無直接升息，簡單說就是增加銀行放款的成本，針對這二點信用管制對於各族群影響為何，我試分析看看：
已購買第二屋影響(例如預售屋即將交屋族)：針對特定區最高成數上限為6成直接影響就是已購入第二戶是預售屋族群，因為原本最高成數上限是7成，現在調整最高上限為6成，硬生生要多補一成款，舉例第二戶是總價1600萬，原本可以貸款7成1120萬，現在上限為6成960萬，變成要多拿出來160萬，即便可能不會一時之間拿不出來這筆款項，但是對於後續的資金運用，還是受到一定程度的限制。
對銀行影響：調整銀行存款準備率，增加銀行放款成本，就表示銀行手上可運用資金變少，限縮銀行貸放能力，緊縮資金下，第一層面就是很多銀行將暫時無法承做購屋貸款，俗稱「限撥」，因為受到銀行法第72條之2「住宅建築及企業建築放款」之總額限制，而無法承做購屋貸款的業務，第二層面是，後續銀行必須想辦法提高「房貸利率」因為房貸放款成本增加，當然這部分後續就會轉嫁到消費者身上囉。
除了直接影響，間接會影響到誰呢?
換屋族影響：雖央行記者會中提到，二屋限縮會影響到換屋族，所以有針對真正換屋需求的族群提供「書面切結」方式，來解套成數的限制， (舉例若買屋的當下是二房，雖受到放款限制最高上限6成，但若你願意對天發誓，並書面切結，一年內保證會出售，銀行仍會維持貸款成數最高上限的8成)，當然這發誓條款算是貼心啦，給予真正的換屋族群解套的方案，但實際上能換屋利用「書面切結」的銀行少之又少，因為銀行要花更多人力去追蹤是否一年內出售，又要擔心若是客戶因為各種狀況下，最後沒有出售，造成銀行與客戶間，認知誤差造成客訴的問題，所以多數銀行選擇不辦理，這也造成對換屋族群的影響。
首購族：針對本次信用管制，對於首購族影響可以說是持平角度來看待，就外部角度而言，沒有對首購族造成實質上的影響，例如沒有升息或限縮高價宅認定標準等，但對內角度來說，銀行實質上放款成本就是增加，銀行難道不會提高利率嗎?從風險貼水的角度，銀行不會提高徵信的審核標準，增加借款人借款的難度嗎?
雖然是這樣從經濟學供給與需求角度來說，政策一定程度上，對於二屋貸款成數限制，可能使市場上投資置產的需求降低，或換屋族困難度增加而降低換屋意願，讓房市供給需求間回到健康的發展，這點對首購族而言算是好的。
總而言之，對各族群直接與間接影響分析，你認為短期不動產價格或不動產市場會因為這次政策直接大幅上升或下降、交易量大幅變動嗎?我想是不會的，如央行總裁楊金龍說言，央行目的是促進金融穩定、健全銀行業務。
饒書衛 地政士
