贈與的房子賣掉，房地合一稅可能高達 600 萬？

很多人以為，房子是爸媽贈與的，將來出售時應該不會有太大的稅務問題。

但實務上，贈與取得的房屋，如果沒有事前規劃，出售時的房地合一稅可能比想像中高出許多。

舉例來說，父母贈與一間市價約 2,000 萬元的房子，子女持有 4 年後出售，房地合一稅有可能高達數百萬元，甚至接近 600 萬元。

為什麼會這麼高？關鍵在於兩件事：

第一，贈與取得的房子，取得成本通常不是用市價認定，而是以受贈當時的土地公告現值、房屋評定現值等房地現值為基礎計算。這些金額往往低於市場行情，導致出售時帳面獲利被放大。

第二，贈與取得的房子，持有期間是從受贈日開始計算，不能接續父母原本的持有期間。如果受贈後短期內出售，就可能適用較高的房地合一稅率。

這也是為什麼有些人明明只是出售父母贈與的房子，最後試算出來的稅金卻高得嚇人。

自住優惠：最常見的節稅工具

房地合一稅中，最常見的節稅方式就是自住優惠。

符合條件時，課稅所得 400 萬元以內可以免稅，超過 400 萬元的部分則以 10% 稅率課徵，對於高額獲利案件來說，節稅效果相當明顯。

但自住優惠不是只要設籍就可以，通常必須同時注意：

本人、配偶或未成年子女在該房屋設籍並實際居住，且連續滿 6 年；交易前 6 年內，沒有出租、營業或執行業務使用；本人、配偶及未成年子女在交易前 6 年內，未曾適用過自住房地租稅優惠。

很多人最容易忽略的，就是「實際居住」這件事。只設籍但沒有實際居住，仍可能影響優惠適用。

除了自住優惠，重購退稅也是另一個重要工具。

很多人以為重購退稅一定要先賣再買，其實不一定。實務上，先買後賣或先賣後買都可以評估，重點在於前後兩次移轉登記日是否符合規定期間，以及新舊屋是否都符合自住條件。

如果新屋價格高於舊屋，原本繳出去的房地合一稅有機會全額退回；如果新屋價格低於舊屋，則可能依比例退稅。

不過要注意，重購退稅不是退完就結束。重購後的新屋仍須持續作自住使用，如果在規定期間內出售、出租或改作營業使用，原本退回的稅款可能會被追回。

前陣子有位客戶來找我們諮詢。

他打算出售一間父親生前贈與給他的房子，因為知道贈與取得的房子稅務計算比較特殊，所以在正式出售前，先請我們評估房地合一稅。

我們調閱資料並試算後發現，這個案件雖然因為是受贈取得，成本較低，稅金負擔不輕；但客戶本身已經在該房屋設籍並自住滿 3 年，這反而成為後續規劃的關鍵。

我們提供他兩個方向評估：

第一，再持有並自住滿 6 年後出售，爭取適用自住優惠，讓 400 萬元以內的課稅所得免稅，超過部分也只以 10% 課徵。

第二，如果本來就有換屋打算，則評估重購退稅，在符合自住及期限條件下，讓原本繳出去的房地合一稅有機會大部分退回。

最後，客戶依照自己的生活規劃，選擇最適合的方式進行。他也說，如果當初沒有在出售前先評估，而是直接掛售、簽約、過戶，這筆稅金差距可能就白白多繳了。

很多人以為節稅是專業人士的魔法，但實務上，真正能不能節稅，往往取決於「什麼時候開始規劃」。

如果已經簽約後才來詢問，很多條件可能已經無法調整；如果在打算出售前 1 到 2 年就先評估，就有時間確認設籍、自住、換屋時程與稅務條件，節稅空間會大很多。

如果在父母準備移轉房產時就先規劃，甚至可以從源頭評估，到底適合用贈與、買賣、繼承或其他方式安排，讓整體稅務與家庭財產規劃更完整。

不可以。贈與取得的房地，持有期間原則上是從受贈日開始計算，不能接續父母原本的持有期間。

不是嚴格意義上的一生一次。重點是本人、配偶及未成年子女在交易前 6 年內未曾適用過自住房地租稅優惠，並符合設籍、實際居住及未出租營業等條件。

不一定。先買後賣或先賣後買都可以評估，重點在於兩次移轉登記日是否符合規定期間，以及新舊屋是否符合自住使用條件。

不一樣。繼承取得與贈與取得在持有期間及成本認定上可能不同，因此父母要移轉房產給子女時，建議事前評估贈與、買賣、繼承哪一種方式較適合。

不建議。自住優惠除了設籍，也要求實際居住。若只有設籍但實際上沒有居住，仍可能被否准適用優惠。

贈與取得的房屋，不是不可以賣，而是賣之前一定要先算清楚。

有時候，差一年、差一個設籍條件、差一個換屋時間點，稅金結果就可能差到數十萬、數百萬元。

如果您手上有父母贈與、繼承取得，或親屬間移轉而來的房產，近期正在考慮出售，建議在簽約前先進行稅務與產權評估，確認取得原因、持有期間、設籍狀況、自住條件、重購可能性與預估稅負。

書衛地政士事務所，協助您在合法合規的前提下，把房產移轉與稅務風險先看清楚，再做決定。